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郁亮金融底色 万科(02202)百亿商业基金与60亿物流基金筑局

发布时间:2017-10-21 12:14:20 新浪链接:http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/2017-10-21/doc-ifymyyxw3944390.shtml

本文选自“观点”微信公众号,作者“观点地产新媒体”。

1990年的冬天,深圳市罗湖区和平路50号万科董事长办公室接待了一个带着书生气的年轻求职者,他叫郁亮,北京大学国际经济专业毕业。

2017年6月30日,盛夏的大梅沙炽热难耐,恰如万科(02202)股东大会现场高涨的热度。这一天,在近百位媒体人和约莫三百余位股东的注视下,52岁的郁亮在哽咽中接过王石的担子,成为万科第二位带头人。

这一刻,距离郁亮加入万科已有27年,虽然多年来都是站在王石聚光灯外的那个男人,但不可否认的是,拥有北大经济学背景的郁亮,在资本运作、金融领域上从来都有极强的理解力和操控能力。

从最初的B股挂牌,到后来的可转债、增发、B转H,设立海外融资平台以及如今各类基金的设立,郁亮通过金融手段在资本市场为万科募集了数百亿的发展资金。

事实上,无论是在资本市场还是在企业战略的把控上,财务出身的郁亮始终对风险保持敏感性,他曾以猫头鹰自喻,“一只眼睛睁着,一只眼睛闭着,一只眼睛看机会,一只眼睛看风险”。

2009年,郁亮意识到房地产要从“黄金时代”走向“白银时代”,住宅销售即将触及行业天花板,在一场厘清万科未来发展方向的内部会议上,其提出“上下半场转换”的概念——“房地产行业的下半场必须与城市发展同步,满足多样性需求。因此万科将拉长产品线,全产品线覆盖。”

2014年,“城市配套服务商”正式成为万科的转型方向,商业、物流、养老、长租公寓……万科多箭齐发,但不断攀升的资产负债率与净负债率同样值得关注。

2017上半年,万科资产负债率高达82.66%,已经超过2016年全年资产负债率2.12个百分点,攀升至上市以来的最高位,净负债率虽然较去年全年有所回落,但也同比上升5.43个百分点至19.61%。

不过,细察之下,提出转型“城市配套服务商”后,除了公开市场的发债、银行贷款外,“基金”一词出现的频率也越来越高。

郁亮金融底色

进入万科以后,郁亮最先从事的便是证券与投资,三年后,升任万科财务公司总经理,1996年任万科副总经理,1999年任公司常务副总经理兼财务负责人,2001年任公司总经理。

财务出身的郁亮对金融有着极强的理解力和操控能力,从最初的B股挂牌,到后来的可转债、增发、B转H,设立海外融资平台以及如今各类基金的成立,郁亮通过各种金融手段为万科争取了大量的资金。

据悉,自2002年起,在郁亮的主导下,万科进行了一系列的资本运作,通过配股、可转债、增发、公司债等各种方式,募资超过340亿元。

一位资深房地产研究人士如此描述:“万科早期做房地产信托做了很多尝试,而且最早上市,B股转H股,房地产行业里面所有的金融创新基本上都是万科先做。”

对于金融的重视,也体现在2010年之后万科的新一轮结构调整上。郁亮当时指出,总部要往战略、金融方向去靠拢,战略、金融将变成未来总部很大的事情。

三年后,万科出资逾30亿港币认购徽商银行在港IPO股份,彼时,其将此举称为“战略性入股”。业内人士则认为,万科入股徽商银行,一方面是在开拓新的产业,另一方面,在当时开发贷紧缩的情况下,能为万科自身融资提供一定程度的便利。

2014年正式提出转型“城市配套服务商”后,万科在金融市场上也有所变化,除了银行贷款、发债等手段外,“基金”一词也越加频繁地出现在与万科相关的各种场合中。

2015年6月8日,万科牵手鹏华基金设立的鹏华前海万科REITs基金获中国证监会批复,并于当年6月26日起发行,此举标志着中国首只公募的房地产信托基金正式落地。

2017年5月,万科联合其他企业,相继成立三笔投资基金,总出资62.26亿元,撬动182.76亿元,其中两笔投向自身42个商业地产项目,另一笔则用来参拍北京其它地产项目。

10月11日,万科故技重施,再一次联合其他企业拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金,总规模60亿元,万科认缴15亿,占比25%。

值得注意的是,上述商业地产与物流地产均是万科在向未来转型中的两大优势业务。2017年中期业绩会上,除了肯定万科未来依然以住宅开发为重点外,郁亮还公开表露对商业地产与物流地产的野心:“未来有机会做得很大,可以朝数一数二的目标发展的优势业务则包括两项,一是印力,商业地产的开发和运营,二是物流地产。”

他指出,目前万科的商业地产处在第三位,未来的目标是努力做到数一数二,物流地产目前在行业大概是第四、第五名,但与普洛斯结合后,将追求成为全国乃至全球名列前茅。

百亿基金的商业长途

5月23日万科公告显示,经综合考虑市场融资环境,拟通过下属公司梦想家出资50.31亿元,与招银资本、长江招银共同设立两支专业商业地产投资基金——招银成长壹号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)(“成长壹号”)、招银成长玖号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)(“成长玖号”),两支基金的投资方向均为特定社区商业的不动产或股权等资产——即万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。

据介绍,成长壹号的基金规模为68.9亿元,招银资本、长江招银、梦想家拟分别认缴出资6890万元、41.34亿元、26.87亿元,合伙人类型分别为普通合伙人、有限合伙人,合伙期限为20年;成长玖号的基金规模为60.01亿元,招银资本、长江招银、梦想家拟分别认缴出资6010万元、36.06亿元、23.44亿元。

以51亿元撬动129亿基金,业内人士直言,万科在进行大笔收并购以及推动多业务板块齐头并进的同时,有补充资金的现实需求,尤其在融资收紧的情况下,基金是比较好的渠道。

万科则表示,此举有助于公司借助外部资本的力量,通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。

事实上,在郁亮的带领下,万科在2009年便已进军商业地产领域,但此后一直不温不火。

直至2015年,一则消息再次将市场的目光聚焦。彼时多方人士证实,万科已经在内部启动了一项以金融和投资为主要业务的计划,并将其命名为V Capital计划。

2015年6月于香港成立的万丈资本,作为该计划的业务实体,将以基金化的新业务方式收购有潜质的存量资产,并以大资管的方式进行全面改造及运营管理,提升商业资产的价值同时解决了商业地产资金沉淀过多的问题。

8个月后,万丈资本完成其成立以来的首例大宗商业地产交易——企业天地3号楼,迈出了其“城市存量资产收购改造”战略的实质性一步。

但让市场不解的是,成立万丈资本不久后,万科又收购了商业管理平台印力,两大商业平台共存,万科商业地产将走向何方?

不过,随着万科宣布设立商业投资基金,将旗下48个项目注入到印力之后,两者的业务区分逐渐清晰:万丈资本主要承担起探索“金融和城市存量资产收购改造”的任务,负责万科体系以外的商业地产项目,新设的商业地产投资基金及印力负责万科体系内部的商业地产项目。

9月19日的2017年广州万科商业产品发布会上,印力集团副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群披露,截至9月份,万印商业平台管理资产项目逾81个,遍布全国39个城市,总建筑面积超过614万平方米,自有资产规模超过人民币580亿元。

另有接近万科业内人士指出,万科已开业、在建的商业体加上社区商铺,预计有将近200个项目,基金收购42个项目只是资产整合的第一步,未来所有的商业项目都将逐步交由印力运营管理。

根据万科方面的数据,截至2016年底,万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个,建筑面积600多万平方米。此次拟打包进投资基金的是万科旗下的42个项目,占据万科半壁商业地产江山。

10月20日最新消息显示,印力商业物业资产证券化第一单“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”已发起设立,项目发行规模37.9亿元,标的物为深圳深国投广场,将在深交所挂牌交易。

这是印力成为万科商业地产平台后,发起的第一个资本市场融资项目。

物流地产“学步者”

“万科从2014年开始进入物流地产,截止目前共进入25个城市,新增41个项目,总面积313万平方米,客户主要来自快递业(占比47%)和电商零售(占比30%)。”9月销售电话会议上,万科董秘朱旭介绍道。

私有化普洛斯后,万科的物流地产仍在加速,这一次不在于新增项目,而是资金端上的发力。10月11日,万科公告,旗下子公司将联合珠海市乾元晟投资发展合伙企业、江苏省国际信托有限责任公司、宁波博裕物流有限公司、珠海市飞虹壹号,拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金,总规模60亿元,万科认缴15亿,占比25%。

万科表示,上述基金未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目,有助于公司借助外部合作方力量,加快公司在物流地产领域的投资运作。

业内人士分析称,物流地产基金有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题,同时,随着中国物流行业的的飞速发展,传统仓储模式也将面临突破和创新,物流地产基金作为新型的金融模式,可成为物流地产发展链条中的重要一环。

用少量的资本撬动庞大的基金,堪称现代物流地产霸主的普洛斯无疑是个中翘楚。朱旭曾坦言,参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。

市场研究报告则指出,普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营,对万科的物流地产、商业地产,甚至产业地产将大有帮助。

研究机构认为,普洛斯的三大业务物业开发、物业运营、基金管理,形成一个内生的、高效的、安全的闭环模式。

具体而言,由物业开发部门开发优质的物流产业园项目,随后交由运营部门进行运营,利润稳定之后由自行管理并参投的基金收购,一方面相当于加杠杆进行物流地产开发,另一方面则达到了快速回笼资金的作用,使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。

与此同时,快速回笼的资金被用于新项目开发,项目成熟后再置入基金,从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环,继而推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张,并实现了轻资产、高周转运营。(编辑:姜禹)